不動産登記
例えば、相続が発生し、被相続人（亡くなられた方）が不動産の所有者であれば、不動産の所有者名義を変更する登記が必要になります。 ご自身で相続による登記をすることは可能ですが、戸籍等の書類収集や相続関係説明図・遺産分割協議書等の書類作成が必要となり、事案によっては難易度が高いケースもあります。
神戸六甲わかば司法書士事務所では、相続に関する登記、売買・贈与に関する登記、担保権の抹消に関する登記、その他の不動産登記など、下記 様々な不動産登記を行っております。
手続きに不安がある方は、是非一度登記の専門家である神戸六甲わかば司法書士事務所にお問い合わせ下さい。
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所有権保存登記
所有権保存登記とは、所有権名義人登記のない不動産（典型的には、建物を新築した場合など）について、所有者を公示するための登記です。
所有権移転登記
所有権移転登記とは、売買や贈与等の原因により、不動産の所有者に変更が生じた場合に、その移転事実と新所有者を公示するための登記です。以下、代表的な所有権移転原因と注意点を述べます。
贈与
贈与とは、当事者の一方（贈与者）が自分の財産を無償で相手方（受贈者）に与えるという意思を示し、相手方がこれを承諾することにより成立する契約です。贈与は、口頭でも有効に成立しますが、贈与契約書を交わすのが通常であり、税務対策としても必要です。
贈与を行おうとする場合に、最も気をつけなければいけないのは、贈与税の問題です。贈与税は、個人から財産をもらったときにかかる税金です。会社など法人から財産をもらったときは贈与税はかかりませんが、所得税がかかります。
贈与税の課税方法には、「暦年課税」（原則）と「相続時精算課税」の2つがあり、一定の要件に該当する場合に「相続時精算課税」を選択することができます。
原則として、贈与税は、一人の人が1月1日から12月31日までの1年間にもらった財産の合計額から基礎控除額の110万円を差し引いた残りの額に対してかかります。したがって、1年間にもらった財産の合計額が110万円以下なら贈与税はかかりません（この場合､贈与税の申告は不要です。）。
親から子へ財産を贈与するときなどには、「相続時精算課税」を選択することができる場合があります。「相続時精算課税」を選択した場合、贈与者ごとに、その年の1月1日から12月31日までの1年間に贈与を受けた財産の価額の合計額から、2,500万円の特別控除額を控除し、その残額に対してのみ課税されます。なお、「相続時精算課税」を選択する場合には、期限内に、必ず贈与税及び相続時精算課税制度を利用する旨の申告をしなければなりません。また、前年以前にこの特別控除の適用を受けた金額がある場合には、2,500万円からその金額を控除した残額がその年の特別控除限度額となります。
その他、婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除(配偶者控除)できるという特例があります。
贈与税は高率の税金ですので、贈与を計画しているのであれば、税務にも気をつけて万全の計画を立てる必要があります。
相続・遺贈
人が亡くなったときには、遺産の所有権が移転します。
相続・遺贈に関しては、以下のような点に注意すべきです。
| ◎遺言書がある場合 | まずは、遺言書としての形式を満たしているか否かを確認する必要があります。公正証書で遺言書が作成された場合、遺言書の形式的要件を満たさないことは稀でしょう。しかし、自筆証書（読んで字のごとく、「遺言者自ら手書きした証書」という意味です。）で遺言書が作成されている場合は、注意が必要です。自筆か否か、日付が記載されているか、押印があるか等（民法９６８条等）の要件を満たさない遺言書は、無効なものと判断される恐れがあります。また、遺言書の効力の問題とは直接関係ありませんが、自筆証書遺言は、必ず家庭裁判所で検認手続き（民法１００４条）を受けてください（勝手に開封してはいけません。）。 次に、内容に関しても、特に自筆証書遺言は注意が必要です。準拠法が何であるか（外国人の相続案件の場合）、遺言執行者は誰であるのか、遺留分を侵害する内容であるか、財産の特定はされているか等、注意すべきです。 実際に相続が発生する時のトラブルを回避するためにも、遺言書は、専門家の関与のもとに作成すべきでしょう。 |
| ◎遺言書がない場合 | まずは、法定相続人が誰であるかを確定する必要があります。 被相続人とは、遺産を遺した人、つまり亡くなった人のことです。 被相続人の配偶者は常に相続人となります（民法第８９０条）。ただし、戸籍上に入籍していることが要件ですので、いわゆる内縁の妻や離婚した前妻には相続権がありません。 誰が相続人となるかは、次の順位に従って定まります。先順位の者がいる場合には、後順位者は、相続人にはなりません。 第１順位 被相続人の子（子が死亡している場合は子の子） 第２順位 被相続人の父母（父母がいない場合は祖父母） 第３順位 被相続人の兄弟姉妹（死亡している場合は兄弟姉妹の子） 法定相続人の確定に困難を伴うのは、以下のような場合です。 ・相続開始（被相続人が亡くなった時）から長期間経過してしまった場合。 ・被相続人が、離婚・再婚・縁組等をしていた場合。 ・被相続人が在日外国人で、準拠法が外国法である場合。 ・被相続人が在日外国人で、本国戸籍の取得が困難である場合。 例え、相続人が確定したとしても、以下のような場合には、手続き進行に困難を伴うことがあります。 ・共同相続人の中に、外国居住者がいる場合。 ・共同相続人の中に、行方不明者・生死不明者がいる場合。 ・共同相続人の意思が統一されていない場合。 ・共同相続人の中に、事理を弁識する能力を欠くものがいる場合。 その他、相続税の問題にも気をつける必要があります。 |
住所変更・氏名変更登記
引越しなどにより住所が変更した場合や婚姻により氏名に変更が生じた場合に必要となる登記です。
登記記録上、人物を特定するための情報は、住所と氏名 のみです。そのため、住所を移転した場合（A地の甲さんが、B地に引っ越した場合）などには、 現実の権利者（B地の甲さん）と登記記録上の権利者（A地の甲さん）との間に齟齬が生じてしまうことになります。この齟齬を解消するために行うのが、住所変更（氏名変更）登記です。
抵当権設定登記
住宅ローンなど融資を受けたときに必要となる登記です。
根抵当権設定登記
会社が融資を受ける際など、必要となることがある登記です。
抵当権抹消登記
住宅ローン完済などにより、抵当権が消滅した場合に行う登記です。
根抵当権抹消登記
会社が融資を受ける必要がなくなり、借入金を全て返済した場合に行う登記です。